„Explodiert“ der Ortsteil Deutenkofen?

Wohnungen für 73 Neubürger – 35-qm-Wohnklos und Schloßvillen geplant

Deutenkofen. „Schloß Deutenkofen erwacht aus dem Dornröschenschlaf, wach geküßt von Walter Morsch dem Bauherrn und Schloßbesitzer!“ – so steht’s in einer Immobilien-anzeige eines großen deutschen Immobilenportals im Internet. Walter Morsch ist nach eigenen Angaben stolzer Eigentümer des Schloßes in Deutenkofen, welches er im März diesen Jahres käuflich erwarb. Auf das Vorhaben aufmerksam gemacht hat uns ein treuer Leser unserer Facebookseite, dem wir hierfür unseren Dank aussprechen.  Zu Beginn unserer Recherche am 29. Mai war nur eine ziemlich dünne Beschreibung des Immobilienangebotes zu finden, was wohl auch der Auslöser für den Hinweis gewesen sein dürfte. Ihrem dürftigen und verwirrenden Inhalt nach erschien sie eher dubios als seriös.

Inzwischen stellt sich das heute neu ins Internet gestellte beziehungsweise um eine hochgeladene Planskizze ergänzte Angebot etwas konkreter dar und zeigt, wie sich der neue Schloßherr die Entwicklung seiner Immobilie mit doch ziemlich gravierenden Auswirkungen auf den Adlkofener Ortsteil Deutenkofen vorstellt. An der Beschreibung des teilweise zum Wiederverkauf vorgesehenen Objekts hat sich dagegen nichts geändert. So soll der Baubeginn im Juni 2015, der erste Bauabschnitt im September diesen Jahres fertiggestellt sein und das alles, obwohl, in der Gemeindeverwaltung bis Redaktionsschluß keine Bauvoranfrage oder überhaupt einmal ein vorsichtiges „Anklopfen“ des Schloßherrn zu registrieren war. Bei dem Vorhaben hat dann auch der Denkmalschutz ein gewichtiges Wort mitzureden. Ob es dort Voranfragen, Sondierungsgespräche oder ähnliche Kontakte gegeben hat, ist von offizieller Seite bis zur Stunde weder bestätigt noch dementiert. Der Montag mag Klarheit bringen.

Auf der Angebotsseite wäre da erst einmal ein wenig zum Schloß selbst zu lesen. Es soll fertig saniert werden und dem Eigentümer als Stammsitz dienen. Im Immobilienangebot liest sich das als „Fertigsanierung vom Schloß als Stammsitz von Walter Morsch mit Büro!“ Man beachte das Ausrufezeichen. Und weiter geht’s mit den vollmundigen Ankündigungen. „Wiederaufbau vom alten Schloßpark mit Schloßteich auf der Grundlage von 1590/95. Bau von einem Dressurplatz als reiner privater Reitplatz mit privater Reithalle 60 x 25 Meter im Schloßpark.“ Anhand der abgebildeten Planskizze wird deutlich das dieser monströse Wirtschaftsbau hinter dem Schloß entstehen und – vorausgesetzt die Proportionen in der Skizze sind korrekt – mehr als die doppelte Grundfläche des Schloßes beanspruchen soll. In der Skizze ist die Halle bereits von ihrer ursprünglichen Größe abgespeckt auf nunmehr 40 x 20 Meter beschrieben. Davor der Dressurplatz. Beide Einrichtungen selbstverständlich rein privat, so jedenfalls die Angaben. Es gibt auch „private Turniere“, gerade im Reitsport!

Und damit das hier niemand falsch versteht, es sei dem Schloßherrn gegönnt – nur ob das zum Schloß und in die ländliche Idylle Deutenkofens paßt, steht auf einem anderen Blatt. Denn richtig einschneidend in die dörfliche Gemeinschaft wird werden, was gegenüber dem Schloß entstehen und Geld in die Kasse spülen soll: In das Erdgeschoß des östlichen ehe- maligen Stallgebäudes soll ein „Schloßmarkt“ einziehen. Es heißt zwar in der Planzeichnung „für regionale Produkte“, aber der Begriff „Regional“ ist in der Kaufmannswelt sehr großzügig dimensioniert und geht dann in der Praxis schon einmal über Entfernungen von 150 oder gar 200 Kilometer und darüber hinaus. Die ehemaligen Gesinderäume im Obergeschoß sollen in Wohnungen mit insgesamt ca. 220 und 150 Quadratmeter umgebaut werden.

Die quer zur Schloßstraße stehende alte Scheune soll im Erdgeschoß Pkw-Garagen aufnehmen, im Obergeschoß Wohnungen mit einer Gesamtfläche von ca. 390 Quadratmetern. Das Dachgeschoß möchte der Schloßherr mit Wohneinheiten von einer Gesamtfläche über rund 400 Quadratmeter ausbauen. Im Westen, gegenüber dem künftigen Deutenkofener Einkaufsmarkt, ist ein Neubau für weitere Wohnungen geplant. Im Erd- und Obergeschoß je eine Gesamtfläche von 220 qm, das Dachgeschoß mit rund 150 Quadratmetern. Wohnungen sollen auch in der ehemaligen Brauerei im Schatten des als Naturdenkmal besonders geschützten historischen Baumbestandes entstehen. Hier allerdings „nur“ auf rund 210 Quadratmetern im Obergeschoß und noch einmal unterm Dach. Das Erdgeschoß soll als Lager für die Pferdehaltung dienen.

Eine solche Wohnbebauung liest sich auf den ersten Blick nicht gar so dramatisch. Das ändert sich allerdings blitzartig, wirft man einen Blick in die zum Immobilienangebot gehörende Verkaufliste. Alle Wohneinheiten sollen als Eigentumswohnungen den Eigentümer wechseln. Insgesamt sind in der Liste sechs Wohnungen – mit jeweils 35 Quadratmetern eher Wohnklos – aufgeführt, für die ein Gartenanteil vorgesehen ist. Weitere 11 Wohnungen gleicher Größe in den Obergeschoßen sollen Balkone erhalten. 12 Wohnungen sind mit 70 qm Wohnfläche und einem Gartenanteil vorgesehen, weitere sieben Eigentumswohnungen dieser Größe mit Balkon. Abgerundet wird das Angebot mit fünf Wohnungen zu jeweils 105 qm Wohnfläche.

Im Bauabschnitt vier, er ist vorgesehen für das Jahr 2016, wird es herrschaftlich und das wird die Deutenkofener so richtig freuen. Es sollen noch vier Schloßvillen mit 116 qm, mit 156 qm und zwei mit je 335 qm Wohnfläche entstehen. Auf der „teilweise sumpfigen Wiese“, die ziemlich genau vor einem Jahr schon einmal den Adlkofener Bauausschuß beschäftigte und jedenfalls zu diesem Zeitpunkt noch nicht zum Schloßgelände gehörte. Rechnet man für die „Wohnklos“ nur einen Neubürger und für alle anderen Wohnungen lediglich zwei Personen, soll also der Adlkofener Ortsteil um insgesamt 73 Personen wachsen, nicht mitgerechnet Schloßherr und Familie. Zum 30. Juni 2014 zählte Deutenkofen insgesamt 132 Einwohner. Abgerundet 50 Prozent mehr dürfen wohl schon als „explosionsartiges Wachstum“ bezeichnet werden und die eingangs gestellte Frage erklären. Noch nicht berücksichtigt ist auch die Anzahl der Personen, die in die vorgesehenen Personal- und Hausmeisterwohnungen einziehen sollen. Sie ist letztlich davon abhängig, was man sich als Schloßherr so an Bediensteten leisten kann beziehungsweise leisten will.

Total begeisternd – jedenfalls für die gesuchten Investoren, sprich Kaufinteressenten – auch die getroffene Zusage „die Wohnungen können in modularer Bauweise vergrößert werden.“ So, als wäre ein Wohnungszuschnitt ein Wunschkonzert, der Bauplan nur für’s Butterbrot, dafür der Investorenwille die einzige Meßlatte. Die Wohnungen werden, so steht’s zu lesen. „laut Angebot als Eigentumswohnungen laut Liste direkt vom Eigentümer zuzüglich Grunderwerbsteuer und Notar verkauft.“ Das gesamte jetzige zum Schloß gehörende Areal soll also in Teileigentum zerschlagen und zerstückelt werden, jede Wohnung ein Eigentümer. Aus Investorensicht mit Motivation zum größtmöglichen Reibach kann man das verstehen, gefährlich ist dieses Vorgehen jedoch für das Objekt selbst. Nehmen wir einmal an, nach der notariellen Aufteilung werden Teilflächen verkauft und aus irgendwelchen Gründen zerschlägt sich die weitere Projektrealisierung. Was dann? Am Ende steht ein Schloß zum Verkauf, das seiner Wirtschaftsflächen beraubt, wohl schwerlich einen neuen Investor finden dürfte. Wenn’s arg dumm geht, gammelt es leer- stehend dann wieder Jahrzehnte vor sich hin, weil ein Rückkauf von Teileigentumsflächen ein langwieriges oder gar unmögliches Procedere darstellen würde.

Im Übrigen dürfte sich der Thüringer Projektentwickler schon ein wenig übernommen haben. Vielleicht nicht finanziell, mit seinen Gedanken und Planungen auf alle Fälle. Um den dörflichen Charakter von Deutenkofen zu erhalten und vor allem die gewachsene Dorfgemeinschaft auch weiterhin zu ermöglichen, hatte der Bauausschuß vor ziemlich genau einem Jahr in der Junisitzung mit überwältigender Mehrheit eine Bauvoranfrage für sieben Einfamilenhäuser auf der neben dem Schloßgelände befindlichen Wiese abgelehnt. Man wolle keine so dichte Bebaung auf so kleinen Grundstücksflächen in „einem so sensiblen Gebiet“ war eines der Argumente. Als „sensibles Gebiet“ war die Wiese betrachtet worden, auf der jetzt der Planskizze zufolge die vier Schloßvillen entstehen sollen. Wenn eine Wiese im Ortskern an so exponierter Lage schon richtigerweise als sensibel angesehen wird, wie sensibel mag dann erst der Schloßpark, das Schloß und die es umgebenden alten Gebäude sein?

Die vier Schloßvillen, vorgesehen für einen vierten Bauabschnitt im Jahr 2016, kann man wohl eher als „Lockvogel-Angebote“ betrachten, die dem kompletten Immobilienangebot, welches in seiner Dimensionierung eher nach Starnberg oder Dießen am Ammersee passen würde, einen luxeriösen Touch verpassen sollen. „Schloßvilla“ hört sich immens wertvoll an, da läßt sich manches Stück Beton wieder zu Gold machen. Wenig seriös klingen dann so dem Immobilienangebot beigestellte Aussagen von Walter Morsch, der die Interessenten mit ziemlich grandiosen Zusatzangeboten lockt. Nachfolgend ein paar Zitate: „Bau einer privaten Kita nur für die Bewohner der Schloßanlage“. Also ein weiterer Neubau zur Verdichtung des Ortskerns, der in der jetzigen Planskizze noch nicht in Erscheinung tritt. „[…] Kitaplatzgebühren werden bei ca. 350 EUR pro Monat liegen. Private Buslinie nach Landshut im Stundentakt nur für die Bewohner der Schloßanlage (Monatskarte 65 EUR); Einkaufsservice nur für die Bewohner der Schloßanlage pro Monat 110 €; Reinigungs-service auf Anfrage […]Bau von Photovoltaikanlagen auf nicht denkmalgeschützen Gebäuden[…]. Und nach den Pheromonen für die Investoren soll das hier wohl das „Zuckerl“ werden, mit dem der Schloßeigentümer hofft, den Adlkofener Gemeinderat fangen zu können: Die Integration von einem Schloß-Museum und Schloßcafe in der ehemaligen Stallanlage mit Instandsetzung vom Wassergraben in nördlicher Richtung. Ein bißchen Tourismus gefällig, liebe Adlkofener?

Schauen wir noch einmal, was der wachküssende Prinz vom Schloß Deutenkofen an sonstigen Aussagen in seiner Offerte trifft. Fünfzehn Minuten Fahrzeit zum nächsten Hauptbahnhof ist da zu lesen. Der dürfte dann ja in Landshut zu finden sein. Ja, mit einer Rakete im Auspuff könnt’s klappen, aber ganz sicher nicht, wenn man sich an Verkehrs-regeln und Ampelphasen halten will. Oder, wie wäre es damit: Baubeginn Juni 2015 – das wäre ja wohl in den nächsten Tagen. Warum weiß aber dann die Gemeinde nichts von einem Bauvorhaben? Und dann noch dazu in dieser Größenordnung?

Planskizze aus dem Immobilienangebot zum wachgeküßten Schloß in Deutenkofen

Planskizze aus dem Immobilienangebot zum wachgeküßten Schloß in Deutenkofen

Foto: Teil-Screenshot Immobilienangebot von Walter Morsch
Projektentwicklung International

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